Il disegno di legge di Bilancio 2027 (A.C. 3174), ora all’esame della Camera, ripropone l’assegnazione agevolata dei beni ai soci, la trasformazione in società semplice e l’estromissione degli immobili dell’imprenditore individuale. Sono strumenti molto usati per far uscire dalle società immobili e beni non più utili all’attività, pagando un’imposta sostitutiva ridotta.
Attenzione: il testo è ancora in discussione e può cambiare. Le regole operative (termini, versamenti, soci ammessi) andranno verificate sulla legge approvata. Aggiorneremo l’articolo dopo l’approvazione definitiva.
Cosa prevede il DDL
- assegnazione o cessione agevolata ai soci di immobili non strumentali e beni mobili registrati, e trasformazione in società semplice delle società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione di tali beni;
- imposta sostitutiva dell’8% sulla differenza tra il valore dei beni e il loro costo fiscale;
- imposta del 10,5% per le società considerate non operative;
- imposta del 13% sulle riserve in sospensione d’imposta annullate per effetto dell’operazione.
Secondo il DDL le operazioni andrebbero concluse entro il 30 settembre 2027.
Estromissione degli immobili dell’imprenditore individuale
L’imprenditore individuale potrà portare fuori dal patrimonio dell’impresa gli immobili strumentali, facendoli passare nella sfera privata, con un’imposta sostitutiva dell’8% sulla differenza tra valore normale e costo fiscale.
Rivalutazione degli immobili d’impresa
Per chi invece vuole tenere gli immobili in società, il DDL prevede la possibilità di rivalutarli:
- imposta dell’8% per gli immobili ammortizzabili;
- imposta del 4% per quelli non ammortizzabili;
- affrancamento del saldo di rivalutazione con imposta del 10%.
Quando conviene
Nelle precedenti edizioni, per gli immobili era possibile assumere come valore di riferimento il valore catastale invece del valore di mercato. Se la regola sarà confermata, la base imponibile può risultare molto più bassa e l’operazione diventa interessante soprattutto per:
- società immobiliari di mero godimento che non hanno più ragione di esistere;
- immobili concessi in uso ai soci o tenuti in società solo per ragioni storiche;
- passaggi generazionali e riorganizzazioni familiari.
Non è sempre la scelta migliore: vanno considerate le imposte indirette, la tassazione in capo ai soci, gli effetti sulle riserve e il valore complessivo della società. Serve un calcolo caso per caso.
Il nostro supporto
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Fonti: DDL di Bilancio 2027, A.C. 3174 (Camera dei deputati); stampa specializzata. Informazioni aggiornate al 12 novembre 2026, su un testo ancora soggetto a modifiche in Parlamento.
